چرا اوراق مسکن پرواز کرد؟ - وبلاگ بینام

به گزارش وبلاگ بینام، بازار وام خرید مسکن هم به حباب قیمت دچار شد. بی تدبیری در کنار دلخوشی به یکسری آرامبخش برای تنظیم بازار باعث شده است با وجود سطح پایین تقاضا قیمت اوراق وام ملکی به قله تاریخی صعود کند. هزینه دسترسی خریداران مصرفی به وام مسکن به نزدیک 30درصد ارزش وام رسیده که با توجه به نرخ واقعی سود این تسهیلات وجود حباب در قیمت اوراق (امتیاز وام) محرز است. آنالیز ها نشان می دهد سیاستگذار پولی به جای تصمیمات فرعی برای تنظیم بازار وام مسکن می تواند با بسته چهار منظوره، دسترسی به وام را احیا کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، تقاضای مصرفی مسکن در مقطعی که قیمت آپارتمان فاز پساجهش را تجربه می نماید، برای بهره برداری از شرایط نسبتا مناسب موجود، پشت دیوار قیمت خرید وام متوقف مانده است. گزارش دنیای اقتصاد از بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن حاکی است، قیمت اوراق وام خرید خانه در میانه زمستان 1400، رکورد نوی در جهت صعود تند به ثبت رساند. روز دوشنبه -18 بهمن 1400- قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن به رقم 136 هزار تومان رسید به طوری که این قله قیمتی، از یک رکورد نگران نماینده از شرایط متشنج وام مسکن برای مصرف نماینده خبر می دهد. بهای دسترسی به وام خرید مسکن نسبت به زمستان سال گذشته، 130 درصد رشد نموده است. آیا سیاستگذار پولی و بعلاوه سیاستگذار مسکن به تبعات از دسترس خارج شدن وام خرید خانه مطلع هستند؟ شواهد موجود نشان می دهد، قدرت خرید خانه اولی ها، اولویت سیاستگذار نیست چون اگر بود، از آرامبخش به جای نسخه اصلی برای مهار وضع موجود استفاده نمی شد.

چرا اوراق مسکن پرواز کرد؟

قیمت اوراق وام خرید مسکن یا همان بهای امتیاز وام مسکن درست از پاییز سال جاری یعنی مقطعی که سقف وام خرید خانه با اوراق، به 2 برابر افزایش پیدا کرد، وارد فاز صعود شد.

تا پیش از آن، قیمت اوراق مسکن در کانال 40 و 50 و حداکثر60 هزار تومان به عنوان پایین ترین سطح قیمتی در نوسان بود که البته دلیل این قیمت پایین، قدرت تقریبا صفر وام مسکن برای پوشش قیمت خرید آپارتمان در تهران و دیگر شهرهای کشور بود.

طی سه سال گذشته که میانگین قیمت مسکن در مرکز حداقل 6 برابر شد و در دیگر شهرها نیز رشد بالای 300 درصد را تجربه کرد، سقف وام خرید مسکن ثابت ماند تا به زعم سیاستگذار، بازار مسکن از رشد قیمت ناشی از تحریک تقاضا در امان بماند؛ تصوری پوچ که طی ادوار گذشته به پشتوانه آن، خانه اولیها برای حضور در بازار مصرفی مسکن از محل عقیم شدن قدرت وام مسکن در برابر تورم، سرکوب شدند.

قدرت پوششی وام خرید مسکن در نیمه اول سال جاری در مرکز به حدود 3 تا 4 مترمربع رسید. این یعنی، وام کاریکاتوری برای خرید مسکن. اگر آن تصور سیاستگذار درباره اثر تورمی افزایش وام خرید مسکن صادق بود، در حداقل دو سال گذشته که استفاده از وام خرید مسکن برای صاحب خانه شدن به خاطر بی اثر شدن قدرت آن به شدت کاهش پیدا کرد، فرایند رشد قیمت خانه نیز باید متوقف می شد، اما این اتفاق نیفتاد تا نادرستی این مدل طرز فکر برای سیاستگذاری مسکن، باز هم اثبات گردد. پیش تر یک بار هم در اواخر دهه 80 جلوی ترمیم قدرت خرید وام مسکن گرفته شد که آنجا هم، قیمت مسکن بی تفاوت به متغیر وام، تحت تاثیر متغیرهای اصلی دچار جهش شد.

طی نیمه اول سال جاری به خاطر بی اثر شدن قدرت خرید وام مسکن در برابر سطح متورم قیمت خانه، تقاضا در بازار اوراق مسکن به شدت کاهش یافته بود و همین موضوع باعث نوسان قیمت اوراق در پایین ترین کانال ممکن شد.

اما از ابتدای پاییز 1400، تحت تاثیر سقف نو وام های خرید مسکن، افزایش خفیف تقاضا از یک سو و کاهش عرضه اوراق به وسیله سرمایه گذاران بازار اوراق (کسانی که امتیاز وام خرید مسکن را با سپرده گذاری در حساب بانکی در اختیار دارند اما از فروش آن پرهیز می نمایند تا از رشد بیشتر قیمت اوراق در آینده نفع ببرند) باعث شد موتور تورم اوراق مسکن روشن گردد. طوری که در آذر ماه، قیمت هر فقره اوراق از مرز 100 هزار تومان گذشت. در دهه سوم آذر ماه، سیاستگذار پولی برای کنترل تورم اوراق مسکن، یک آرامبخش تجویز کرد که بر اساس آن، استفاده از وام خرید مسکن با استقلال 50درصدی برای خرید اوراق روبه رو شد. این آرامبخش اینگونه است که اگر در تهران یک زوج بخواهد برای استفاده از وام خرید مسکن، سقف تسهیلات را که 480 میلیون تومان است دریافت کند می تواند به جای خرید اوراق معادل کل این رقم، برای 240 میلیون تومان، اوراق تهیه کند. تصور این بود که با کاهش وابستگی وام خرید مسکن به اوراق به اندازه 50 درصد، جلوی رشد قیمت اوراق گرفته می گردد. اما به فاصله یک ماه بعد از اجرای این طرح، قیمت اوراق در بهمن سال جاری با شیبی تندتر از قبل در جهت صعود قرار گرفته است.

رکورد نو قیمت اوراق -136 هزار تومان به ازای هر فقره- به معنای ابرهزینه دسترسی به وام خرید خانه است. در حال حاضر یک گروه در بین عوامل تصمیم گیر بانکی درباره دلیل پرواز قیمت اوراق وام مسکن فکر می نمایند مشکل به حجم تقاضای خرید و مسائل فنی در بازار سرمایه و فرابورس مربوط می گردد و چون اینگونه به قضیه نگاه می نمایند -تنزل اصل مشکل به موضوع پیش پا افتاده- سرگرم تجویز آرامبخش های بعدی برای کنترل فرایند رشد قیمت فروش اوراق مسکن هستند. اما گروهی دیگر، فراتر (کامل تر) از این به موضوع نگاه می نمایند و معتقدند الگوی فعلی تامین وام خرید مسکن برای مصرف نماینده به جراحی اساسی و در عین حال ساده نیازمند است. آنالیز های دنیای اقتصاد درباره اصل مشکل معین می نماید، کانالیزه شدن جهت دسترسی به وام خرید مسکن باعث بروز تبعات بعدی این جهت محدود شده که مهم ترین آن پرواز قیمت خرید امتیاز وام مسکن و از دسترس خارج شدن آن برای مصرف نماینده تسهیلات است.

هزینه وام مسکن ابرهزینه شد

در حال حاضر نزدیک به 30 درصد از مبلغ وام خرید مسکن صرف خرید امتیاز می گردد. این یعنی ضربه کاری به قدرت خرید مصرف نماینده بعد از ضربه اول ناشی از جهش قیمت مسکن.

هر یک میلیون تومان وام مسکن نیازمند خرید دو فقره اوراق 500 هزار تومانی است که با قیمت دو روز پیش (136 هزار تومان به صورت قیمت میانگین)، رقم نهایی ارزش فروش امتیاز تسهیلات خرید مسکن در تهران و شهرهای مختلف کشور، قابل محاسبه است. (در شهرهای بزرگ سقف وام خرید مسکن ترکیبی 400 میلیون تومان و در شهرهای کوچک نیز 320 میلیون تومان است.)

طی دو سه ماه اخیر، بازار خرید مصرفی مسکن در بعضی منطقه ها شهری به واسطه سقف نو وام با یک تحرک هر چند خفیف اما محسوس روبرو شد. البته این افزایش نسبی تقاضا برای تبدیل خانه به وسیله مصرف نماینده ها و بخش بسیار ناچیزی هم از سوی خانه اولی ها صورت گرفت. دلیل آنکه تقاضا به شکل محسوس با وام نو خرید مسکن تحریک نشده، اثر پوششی وام های نو است که هنوز به اندازه موثر خود نرسیده است. در تهران قدرت پوششی وام ترکیبی به 16 مترمربع رسیده است که تا حداقل 30 تا 40 مترمربع پوشش، فاصله بسیار زیادی دارد.

پل دسترسی به وام مقرون به صرفه

آنالیز های دنیای اقتصاد درباره شرایط فعلی (آشفته) بازار وام خرید مسکن حاکی است، تامین تسهیلات از جهت واسطه گری باعث شده به فراخور شرایط بازارهای بورس و مسکن، تسهیلات مصرفی خرید مسکن از دسترس مصرف نماینده ها خارج گردد. در حال حاضر و طی حداقل یک دهه گذشته، شبکه بانکی وام خرید مسکن را عملا به وسیله خرید و فروش امتیاز وام در بازار سرمایه برای مصرف نماینده تامین نموده است. این جهت مشکل دار به خاطر این طراحی شده که بانک ها رغبتی به پرداخت تسهیلات بلندمدت با نرخ سود تکلیفی ندارند.

به خصوص در سال هایی که انتظارات تورمی و بعلاوه تورم عمومی بالا می رود، بانک ها از پرداخت تسهیلات بلندمدت با نرخ سود پایین تر از سطح مورد انتظار انصراف می دهند. این مهم ترین مشکل (اصل مساله) در بازار وام خرید مسکن است. طی سه سال گذشته که انتظارات تورمی و همین طور تورم عمومی صعود تند کرد، سهم مسکن از تسهیلات بانکی به حدود 5 درصد از کل تسهیلات رسید در حالی که پیش تر، این رقم بالای 15 تا 20 درصد بود. از طرفی، تنها جهت موجود برای دسترسی به وام خرید مسکن، سپرده گذاری حداقل یکساله است که آن هم به خاطر تورم ماهانه مسکن و کاهش ارزش واقعی پول نقد، افراد برای صاحب خانه شدن اصلا تمایلی به سپرده گذاری به امید دریافت وام مسکن در آینده را ندارند. وقتی طی یک سال، میانگین قیمت مسکن در تهران بیش از 60 درصد افزایش پیدا می نماید (سه سال گذشته)، دلیلی برای یک سال انتظار دریافت وام خرید خانه وجود ندارد. در نتیجه، شبکه بانکی در قالب یک حساب بانکی، به کسانی که قصد سرمایه گذاری روی اوراق تسهیلات مسکن را دارند، اوراق می دهد تا این دارایی اقتصادی در بازار سرمایه به متقاضیان خرید خانه که در پی وام مسکن هستند فروخته گردد. این موضوع باعث اثرپذیری قیمت خرید و فروش اوراق مسکن از متغیرهای بیرونی شده است که در نهایت صعود تاریخی قیمت خرید وام مسکن را موجب شده است. در حال حاضر سیاستگذار ضروری است یک بسته چهار منظوره برای نجات بازار وام خرید مسکن و دیواربرداری از جهت دسترسی مصرف نماینده به این تسهیلات، تدارک ببیند. هدف این بسته، دسترسی مقرون به صرفه به وام مسکن است. در گام اول به شکل شناور (قابل برگشت به شرایط قبلی)، می تواند ممنوعیت 4ماهه فروش اوراق از زمان خرید برداشته گردد.

این ممنوعیت از سال ها پیش برای جلوگیری از سوداگری در بازار وام مسکن اعمال شد. اما اکنون که در فاصله دو ماه قیمت اوراق 33 درصد صعود می نماید و خریداران دو ماه پیش اوراق تمایل به فروش برای سودگیری را دارند، لغو این ممنوعیت می تواند باعث افزایش عرضه اوراق در بازار معاملات امتیاز وام مسکن گردد. در عین حال به محض تغییر شرایط، سیاستگذار می تواند ممنوعیت قبلی را دوباره برگرداند. گام دوم در این بسته می تواند افزایش پایه انتشار اوراق دست اول باشد. در قالب حساب بانکی منتشرنماینده اوراق مسکن، ماهانه معادل تقریبا 30 تا 35 درصد از منابع این حساب، اوراق منتشر می گردد. این نرخ بر اساس حفظ تعادل منابع و مصارف حساب اوراق مسکن، از همان سال اول طراحی این حساب، معین شده است. اما این ظرفیت وجود دارد که متناسب با شرایط بازار مسکن و حجم تقاضا، این نرخ نیز به شکل شناور تغییر کند تا علاوه بر حفظ تعادل منابع و مصارف حساب اوراق مسکن در بلندمدت، امکان حفظ تعادل قیمت اوراق در بازار معاملات امتیاز وام مسکن در کوتاه مدت نیز به وجود بیاید. گام سوم که اصولی است، جذابیت سازی برای بانک ها بابت پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است.

در حال حاضر بانک ها برای پرداخت وام خرید مسکن باید نرخ سود 18 درصد را رعایت نمایند که این نرخ از نظر بانک ها هیچ جذابیتی برای پرداخت تسهیلات 15 تا 20 ساله را ندارد.

این در حالی است که نرخ سود وام اوراق مسکن که اسمی 5/ 17 درصد است، با لحاظ قیمت خرید اوراق با سطح قیمتی 120 هزار تومان، 7/ 25 درصد در واقعیت تمام می گردد. اکنون که قیمت اوراق بالای 130 هزار تومان است که نرخ سود هم بیشتر است. به این ترتیب اگر بانک ها اجازه پیدا نمایند با نرخ سود متناسب با قیمت تمام شده تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، این تسهیلات را در اختیار مصرف نماینده قرار دهند، از یک سو جهت با واسطه برای دسترسی به وام خرید خانه جای خود را به جهت بی واسطه می دهد و از سوی دیگر، هزینه دسترسی مصرف نماینده هم از سطح فعلی به مراتب پایین تر می آید. گام چهارم در بسته نجات وام خرید مسکن، تشکیل بازار رهن ثانویه به معنای واقعی نه حرکات نمایشی است. در بازار رهن ثانویه، تسهیلات بلندمدت خرید مسکن که بانک ها به خریداران خانه پرداخت نموده اند، به وسیله انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه، برای بانک ها نقد می گردد و اصل و سود تسهیلات به جای آنکه در مدت 15 تا 20 سال برگردد، یکجا در اختیار بانک ها قرار می گیرد. در حقیقت، بدهی وام گیرنده به بانک، به خریدار اوراق رهنی منتقل می گردد. این کار باعث می گردد حداقل 50 هزار میلیارد تومان منابع نو در اختیار شبکه بانکی برای پرداخت دوباره تسهیلات قرار بگیرد که نتیجه آن پرداخت وام خرید مسکن بدون سپرده به مصرف نماینده است. در شرایط موجود البته، به موازات ساماندهی بازار تسهیلات مسکن ضروری است عرضه های منجمد شده در بازار ملک به وسیله اهرم اقتصادیاتی، آزاد گردد و آپارتمان های بلااستفاده وارد بازار مصرف گردد تا تحریک توام عرضه و تقاضا به احیای رونق پایدار منجر گردد.